Existe um fenômeno silencioso acontecendo no mercado condominial brasileiro e ele passa completamente despercebido até por quem vive o setor diariamente: fornecedores e prestadores de serviço estão financiando condomínios sem perceber.

Todo aquele pessoal, extremamente essencial, como pintores, empresas de portaria, manutenção de elevadores, segurança, jardinagem, limpeza, obras e reformas em geral: todos fazem parte de uma engrenagem que mantém milhares de condomínios funcionando. Só que, na prática, esses prestadores não entregam apenas serviço. Eles entregam serviço e crédito (mas sem contrato bancário ou garantias).

Em teoria, o modelo é simples: o condomínio contrata, o fornecedor executa e recebe. Mas a realidade costuma ser outra. Na prática, fornecedores frequentemente convivem com:

• prazos longos para pagamento
• atrasos recorrentes
• pagamentos parcelados após execução total
• renegociação constante de contratos
• dependência de aprovação em assembleias
• decisões que mudam conforme troca de síndico
• inadimplência que impacta diretamente o caixa do condomínio

O prestador executa o trabalho, compra materiais, paga funcionários, deslocamento e impostos e depois precisa esperar semanas (ou meses) para receber. Isso significa que ele está, de fato, financiando a operação do condomínio com o próprio capital de giro.

Quando um condomínio posterga o pagamento, o fornecedor assume um risco que não deveria ser dele e se o condomínio atrasa por falta de caixa, quem absorve o impacto não é uma instituição financeira estruturada,  é o prestador, que muitas vezes é uma empresa pequena, familiar e com margem apertada.

O que isso cria é um modelo não muito positivo:

• o condomínio “se sustenta” postergando pagamentos
• o fornecedor assume o risco e a pressão
• a cadeia inteira fica vulnerável
• o custo real aparece mais tarde, em forma de aumento de preços e serviços precarizados

Ou seja: o condomínio opera como se tivesse crédito, mas quem fornece esse crédito é quem menos pode. Esse comportamento é tão recorrente que muitos fornecedores já precificam o risco embutido: cobram mais caro porque sabem que podem receber tarde (ou nem receber). O resultado? Quem paga a conta é o próprio morador.

Outro ponto crítico é que muitos contratos acabam se tornando “flexíveis” demais. A renegociação constante passa a ser tratada como normal, e não como sinal de desequilíbrio financeiro. O prestador, por sua vez, se vê encurralado:

• se aceitar a renegociação, corre risco e perde margem
• se não aceitar, perde o contrato
• se suspender o serviço, vira o vilão do condomínio
• se continuar trabalhando, amplia o prejuízo

É uma relação desequilibrada, onde o fornecedor se transforma no elo mais fraco, mesmo sendo um dos mais essenciais. E isso gera uma distorção perigosa: condomínios passam a depender da tolerância do fornecedor, não de uma gestão financeira saudável.

A pergunta inevitável é: por que isso acontece?

Porque o mercado condominial brasileiro ainda opera com uma lógica antiga: a de que despesas extraordinárias devem ser pagas “quando der”, com rateios, assembleias e prazos estendidos. Só que o condomínio moderno precisa lidar com demandas cada vez mais caras e imediatas:

• modernização de elevadores
• adequação às normas de segurança
• reformas estruturais
• manutenção preventiva
• troca de sistemas de portaria e controle de acesso
• investimentos em energia, sustentabilidade e eficiência

Tudo isso custa caro. E quase sempre exige pagamento rápido. O condomínio, porém, nem sempre tem caixa. E quando não tem, recorre ao caminho mais fácil, ou seja, empurrar a conta para frente. Em resumo: o condomínio perde eficiência, perde previsibilidade e entra em um ciclo de instabilidade.

A verdade é que se o mercado quiser amadurecer, precisará aceitar uma realidade básica: condomínios precisam de soluções financeiras formais e estruturadas e isso inclui:

• linhas de crédito específicas para obras e melhorias
• antecipação de receitas condominiais
• modelos de financiamento para fornecedores
• garantias estruturadas
• plataformas que integrem gestão, pagamento e previsibilidade de caixa
• instrumentos que reduzam inadimplência sem punir o prestador

A lógica precisa mudar: não faz sentido que empresas pequenas sustentem o funcionamento de empreendimentos multimilionários. Quando o condomínio precisa de crédito, ele deve acessar crédito, e não transferir o risco para quem presta serviço.

A profissionalização do mercado condominial passa obrigatoriamente por uma transformação financeira: a criação de instrumentos de crédito que protejam fornecedores e tragam previsibilidade aos condomínios.

Até lá, o fornecedor seguirá sendo o “banco invisível” e o risco continuará sendo empurrado para quem menos pode absorvê-lo. Já passou da hora da profissionalização do crédito condominial no país!

*Ricardo Chalfin é CEO e fundador da Wind Capital, empresa especializada em soluções de crédito condominial, que vem transformando o acesso a recursos financeiros no setor imobiliário e condominial, oferecendo crédito ágil, descomplicado e com desembolso em até 24 horas, permitindo que condomínios e fornecedores tenham um fluxo de caixa saudável e impulsionam projetos sustentáveis, obras e despesas operacionais.